미국 주택담보대출 비트코인을 대출 담보로 인정할 것인가? – 미국 주택 시장 위기 속 FHFA의 파격적 제안
미국 주택담보대출 비트코인을 대출 담보로 인정할 것인가? – 미국 연방주택금융청(FHFA)은 주택담보대출 신청자의 자격 심사 과정에서 비트코인(BTC)을 포함한 암호화폐 보유량을 자산으로 인정하는 방안을 적극적으로 검토하고 있습니다. 이러한 움직임은 최근 몇 년간 미국 주택 시장이 공급 부족, 금리 인상, 그리고 주택 구매자 감소 등 복합적인 어려움에 직면하며 심각한 위기를 겪고 있는 가운데 나왔다는 점에서 더욱 큰 의미를 지닙니다. 2025년 6월 23일, 빌 풀티 연방주택금융청(FHFA) 청장은 자신의 X 계정을 통해 FHFA가 “주택담보대출 자격과 관련하여 암호화폐 보유량의 사용을 연구할 것”이라고 공식적으로 밝혔습니다. 지난 50년간 미국인의 주택 소유율은 약 62% 수준에서 비교적 안정적으로 유지되어 왔지만, 최근 몇 년 사이 신규 주택담보대출 신청 건수는 급격한 감소세를 보이고 있습니다. 일부 소규모 부티크 대출 기관들은 이미 차용자가 보유한 암호화폐를 담보로 대출을 제공하고 있지만, FHFA와 같은 연방 규제 기관 차원에서의 공식적인 연구와 인정은 암호화폐의 제도권 편입과 대중적 채택을 위한 매우 중요한 진전으로 평가받을 수 있으며, 특히 현재와 같이 주택담보대출 신청 건수가 부진한 상황에서는 더욱 큰 파급 효과를 가져올 수 있을 것으로 기대됩니다. FHFA는 미국의 양대 국책 모기지 업체인 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)을 감독하는 연방 기관으로, 이들 기관은 2008년 금융 위기 이후 정부 관리 하에 놓여 미국 주택 시장에 유동성을 공급하고 시장을 안정시키는 데 핵심적인 역할을 수행해 왔습니다.
미국 주택담보대출 비트코인을 대출 담보로 인정할 것인가? – 주택담보대출 급감의 원인
미국 주택담보대출 비트코인을 대출 담보로 인정할 것인가? – 빌 풀티 FHFA 청장의 이러한 암호화폐 친화적인 발언은 미국 주택 시장이 심각한 어려움에 직면한 시점에 나왔다는 점에서 그 배경에 관심이 쏠리고 있습니다. 주택담보대출 신규 실행 건수, 즉 대출 기관이 차용자와 협력하여 주택담보대출 계약을 체결하는 과정은 2024년 중반에 거의 사상 최저 수준으로 급감했으며, 2025년 1분기에도 뚜렷한 개선세를 보이지 못하고 있는 실정입니다. 이러한 신규 대출 실행 건수 감소, 특히 주택담보대출 재융자(리파이낸싱) 급감의 원인으로는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있는 것으로 분석됩니다. 첫째, 주택 공급 자체가 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 신규 주택 건설은 더디게 진행되고 있으며, 점점 더 많은 주택이 실제 거주 목적의 구매자가 아닌 투자자들에 의해 매입되고 있습니다. 또한, 고령층 주택 소유자들이 노인 요양 시설로 이전하기보다는 기존 주택에 계속 거주하는 경향이 강해지면서 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들고 있습니다. 둘째, 주택 구매를 위한 자금 조달 비용 또한 점점 더 비싸지고 있습니다. 많은 전문가들은 최근의 주택담보대출 실행 건수 급감의 주요 원인으로 인플레이션을 억제하기 위한 연방준비제도(Fed)의 지속적인 기준금리 인상 정책을 지목하고 있습니다. 실제로 빌 풀티 FHFA 청장은 연준의 금리 정책에 대해 비판적인 입장을 견지해 왔으며, 심지어 제롬 파월 연준 의장의 사임을 공개적으로 요구하기도 했습니다. 이러한 여러 가지 어려운 상황 속에서, 풀티 청장은 주택 구매자들이 보다 쉽게 자금을 조달할 수 있는 혁신적인 방안을 모색하고 있으며, 암호화폐를 그 해결책 중 하나로 고려하고 있는 것으로 보입니다. 풀티 청장은 FHFA의 이번 결정이 도널드 트럼프 대통령의 “미국을 세계 암호화폐 수도로 만들겠다”는 목표와도 일치한다고 언급하며, 정치적인 지지 기반 또한 확보하고 있음을 시사했습니다.
FHFA 승인의 잠재적 파급 효과: 대출 시장 개방과 규제 변화
만약 FHFA가 주택담보대출 자격 심사 시 암호화폐 보유량을 공식적으로 인정하게 된다면, 이는 더 많은 잠재적 주택 구매자들에게 연방 정부가 보증하는 대규모 대출 프로그램의 문을 열어주는 획기적인 조치가 될 수 있습니다. 실제로 2024년 한 해 동안 연방주택청(FHA) 단독으로만 76만 건 이상의 단독주택 담보대출을 실행했으며, 그 총액은 2,300억 달러에 달했습니다. 과거에는 2025년 1월 23일까지 대부분의 미국 은행들이 미국 증권거래위원회(SEC)의 회계 지침인 ‘스태프 회계 게시판 No. 121(SAB 121)’로 인해 암호화폐 담보 대출이나 모기지 상품을 제공하기 어려웠습니다. SAB 121은 금융기관이 고객의 암호화폐를 자산이 아닌 부채로 회계 처리하도록 요구하는 규정이었으나, 도널드 트럼프 대통령이 취임한 직후 신속하게 폐지되었습니다. 그럼에도 불구하고, 현재 FHA, VA(재향군인회), USDA(농무부) 대출과 같이 연방 정부 프로그램과 연계된 주택담보대출은 차용자가 보유한 암호화폐를 담보로 인정하지 않고 있습니다. 심지어 일부 연방 대출 프로그램은 암호화폐를 매각하여 확보한 달러 현금조차 주택 구매 계약금으로 사용하는 것을 허용하지 않을 수도 있다는 지적도 나오고 있습니다. 개인 금융 전문가인 앤드류 로케노스는 비트코인 매각 대금으로 주택을 구매하려는 사람들은 “모든 거래 내역을 철저히 문서화하고 관련 서류를 잘 보관해야 한다”고 조언했습니다. 비트코인 지지자들은 풀티 FHFA 청장의 비트코인에 대한 개방적인 태도를 환영하며, 디지털 자산에는 이미 대출 기관들이 선호하는 투명한 거래 기록 추적과 같은 기능들이 내재되어 있다고 강조했습니다. 비트코인 채굴 서비스 기업 블록웨어(Blockware)의 애널리스트 미첼 애스큐는 비트코인의 높은 유동성과 공개적인 블록체인을 통한 투명한 소유권 증명은 비트코인을 주택담보대출을 위한 “완벽한 담보물”로 만든다고 평가했습니다.
암호화폐 담보 대출 시장의 현황과 과제: 소수 투자자 중심과 변동성 리스크
현재 미국에는 이미 소수의 대출 기관들이 차용자의 암호화폐를 담보로 주택담보대출을 제공하고 있지만, 아직까지는 그 수가 매우 제한적이며 주로 특정 투자자 계층을 대상으로 하는 경향이 있습니다. 이러한 암호화폐 담보 대출 상품은 주로 고액 자산가나 암호화폐 투자에 익숙한 투자자 계층의 주택 구매 수요에 부응하고 있으며, 일반적인 주택 구매자들이 감당하기에는 다소 높은 위험을 수반할 수 있다는 지적도 있습니다. 예를 들어, 마일로(Milo, 이전 MiloCredit)와 같은 회사는 차용자가 대출받고자 하는 주택 가치 전체를 충당할 수 있는 충분한 양의 암호화폐를 보유하고 있음을 증명하면 즉시 대출을 승인해 주는 상품을 제공하고 있습니다. 마일로의 CEO 조십 루페나는 자사 고객들 중 다수가 두 번째 주택, 휴가용 별장, 또는 투자용 부동산을 구매하는 경우가 많다고 밝혔습니다. 그는 “많은 고객들이 높은 소득을 가지고 있음에도 불구하고, 전통적인 은행들은 이들에게 해당 주택 가치 전체에 해당하는 대출을 승인해주지 않았을 것”이라고 덧붙였습니다. 비트코인 담보 대출을 제공하는 또 다른 회사인 스트라이크(Strike)는 현재 형태의 암호화폐 담보 대출에는 몇 가지 내재적인 위험이 존재한다고 명시하고 있습니다. 가장 큰 위험 요인은 바로 암호화폐의 극심한 가격 변동성입니다. 만약 담보로 제공된 비트코인의 가격이 급격하게 하락할 경우, 대출 가치 대비 담보 비율(LTV)이 급상승하게 되어 “마진콜(추가 증거금 요구) 또는 강제 청산(담보물 강제 매각)”을 유발할 수 있으며, 이는 차용자에게 매우 불리한 시점에 자산을 잃게 되는 결과를 초래할 수 있습니다. 대출 기관 역시 상당한 위험에 노출될 수 있습니다. 한 시장 논평가는 “암호화폐 담보 대출에 대한 리스크 모델을 구축하는 것은 매우 어려울 것이다. 전통적인 주택담보대출은 비교적 안정적인 소득과 자산을 가정하지만, 이제는 순자산 가치가 일주일 만에 50%씩 변동할 수 있는 차용자들을 상대해야 한다. 담보물에 비트코인부터 정체불명의 디파이 토큰까지 모든 것이 포함될 수 있는 상황에서 어떻게 포트폴리오의 스트레스 테스트를 수행할 수 있겠는가?”라고 반문하며 현실적인 어려움을 지적했습니다.
미국 내 암호화폐 소유 대중화와 제도권 편입 가속화 전망
이러한 여러 가지 도전 과제에도 불구하고, 미국 내에서의 암호화폐 소유는 점점 더 보편화되고 있으며, 워싱턴의 정치권과 규제 당국 또한 암호화폐 산업에 우호적인 규칙과 법적 프레임워크를 마련하기 위해 발 빠르게 움직이고 있습니다. 최근 연구에 따르면, 암호화폐는 더 이상 소수의 고액 자산가나 기술 애호가들만의 전유물이 아니며, 일반 개인 투자자들 사이에서도 합법적인 투자 자산으로 점점 더 널리 인식되고 있는 것으로 나타났습니다. 미국암호화폐협회(National Cryptocurrency Association)가 발표한 “2025년 암호화폐 현황(2025 State of Crypto)” 보고서에 따르면, 현재 미국인 중 약 20%, 즉 약 6,500만 명에 달하는 사람들이 암호화폐를 소유하고 있는 것으로 추정됩니다. 이들의 투자 규모 또한 천문학적인 수준은 아니어서, 미국 내 암호화폐 포트폴리오의 약 74%는 그 가치가 5만 달러 미만인 것으로 조사되었습니다. 만약 FHFA의 검토를 거쳐 비트코인이 주택담보대출 신청 시 다른 유가증권과 마찬가지로 계약금이나 담보로 인정받을 수 있게 된다면, 이는 점점 더 늘어나는 암호화폐 투자자들에게 주택 소유의 문을 활짝 열어주는 중요한 계기가 될 수 있을 것입니다. JP모건과 같은 대형 금융기관들도 일부 자산 관리 고객들에게 비트코인 현물 ETF와 같은 암호화폐 기반 상품을 대출 담보로 활용할 수 있도록 허용할 계획이라고 밝혔으며, 서클(Circle)의 스테이블코인 USDC 또한 내년부터 선물 거래의 적격 담보로 인정될 예정이어서, 암호화폐가 미국 금융 시스템 내에서 주류 담보 자산으로 인정받는 추세는 앞으로 더욱 가속화될 것으로 전망됩니다.
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